房子真可以養(yǎng)老嗎？
答案似乎不是那么樂觀！首先，城市化和中國的人口結(jié)構(gòu)決定了過去三十年間，大量勞動力涌入城市，就業(yè)人口新增速度超過了城市消化的速度，從而抑制了外來人員工資的議價能力。正是這些勤勞肯干的“鄉(xiāng)下人”，建設(shè)和維護著美麗的大都市，也保障了城里老年人經(jīng)濟上“可負擔(dān)”的幸福生活。在經(jīng)濟學(xué)上，著名的“劉易斯—費景漢—拉尼斯模型”就是討論這種二元經(jīng)濟下的城市化進程。
但是，這個經(jīng)濟模型也預(yù)言了，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，以及農(nóng)村收入水平的上升，“充足而廉價”的勞動力供給必然會枯竭，城市的工資水平會有迅速上升的過程，如果你期待一個與現(xiàn)有水平可比的老年生活，其經(jīng)濟壓力不容樂觀。倒不是衣食住行這些基本的生活要素，最值得擔(dān)心的是各項服務(wù)的價格。
于是乎，為了老年的幸福，除了更加賣力地工作，我們不得不認真考慮如何讓手里的財富保值增值，擺在面前的無外乎幾種選擇：儲蓄和債券、創(chuàng)業(yè)投資、房地產(chǎn)、股票，對普通人而言，股票和房地產(chǎn)是最現(xiàn)實的選擇。
以美國為參照，我們選取美國聯(lián)邦住屋企業(yè)督察局（OFHEO）房屋價格指數(shù)和標(biāo)普500股票指數(shù)進行比較：如果1975年3月對房地產(chǎn)和股票進行等值投資，到2009年底，房地產(chǎn)的價格只相當(dāng)于34年前的5.75倍，而股票價值則是13.4倍。根據(jù)耶魯大學(xué)經(jīng)濟學(xué)家羅伯特希勒（Robert J. Shiller）的房屋價格模型，如果在1910年投資美國住宅類房地產(chǎn)，那么到2006年底，扣除通脹因素，房產(chǎn)的價值只相當(dāng)于近100年前的2倍，而同期股票的市值則增加了7.4倍。這種資產(chǎn)價值膨脹的不同速度，是有著深刻的經(jīng)濟學(xué)內(nèi)涵的。
住宅性房屋價格所反映的是房屋作為生活商品的供需關(guān)系，雖然有投資價值，但歸根到底是由實際生活需求所決定的。美國二戰(zhàn)以后的發(fā)展階段與我國目前類似——城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、就業(yè)人口加速增加、財富迅速積累、房屋需求猛增。于是，房地產(chǎn)市場的供給短時間難以滿足需求，造成了價格扭曲，引發(fā)非理性大規(guī)模投資。但是，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)價格將回歸理性，房地產(chǎn)泡沫的破裂成為必然。因此，房地產(chǎn)價格的參照歸根到底還是通貨膨脹率，是生活的成本，而股票市場正好相反。
股票市場是企業(yè)股權(quán)融資的市場，反映整個社會財富積累的速度，其價值參照是社會資本增長的速度。就業(yè)人口的增加只是財富積累的一個因素，科學(xué)進步和生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新才是生產(chǎn)力不斷發(fā)展的基本動力。中國依賴低成本勞動力打開國際市場，繼續(xù)發(fā)展只能依靠技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，股票市場作為“高風(fēng)險、高收益”的金融中介平臺，不是傳統(tǒng)的以商業(yè)銀行貸款為主的間接融資可以比擬的。
回到養(yǎng)老話題，中國過去幾十年實行的計劃生育政策，決定了社會“老齡化”會來得更快更猛烈。美國老齡化周期已經(jīng)走了近四十年，加上大量移民涌入，中國不可能比照其經(jīng)驗，這也注定了中國養(yǎng)老價格的“通貨膨脹率”會超過美國，更超過中國目前統(tǒng)計意義的零售消費價格指數(shù)，也不是房地產(chǎn)增值可以抵消的。試想，當(dāng)社會上年輕人比例下降，即便你有住宅性房產(chǎn)，又能賣給誰呢？
當(dāng)然，未來幾年的房地產(chǎn)市場還是樂觀的。具體講，在2013年以前，中國的“20至60歲勞動人口占總?cè)丝诘谋壤倍际巧仙厔荩用駜π钜庠覆豢赡茉谶@之前降低。以儲蓄率支撐的住宅性房地產(chǎn)投資，還會在相當(dāng)長的時間內(nèi)是中國財富故事的主角之一，但是更長時間跨度的養(yǎng)老投資，最佳選擇無疑還是股票市場。（國都證券研究所所長 許維鴻）
