經(jīng)濟(jì)觀察：土地閘門(mén)，為何剎不住房?jī)r(jià)瘋漲

　　●一些城市的房?jī)r(jià)偏離了居民購(gòu)買(mǎi)力水平，金融風(fēng)險(xiǎn)快速積聚

　　●單純“價(jià)高者得”的土地拍賣(mài)方式造成“地王”頻現(xiàn)，推高了人們對(duì)樓市漲價(jià)的預(yù)期

　　●簡(jiǎn)單地增加供地?cái)?shù)量并不能遏制房?jī)r(jià)瘋漲，土地政策要真正發(fā)揮“威力”，還有待其他政策密切配合

　　北京2009年商品房均價(jià)上漲超過(guò)60%，深圳等地更紛紛超過(guò)這一漲幅。即使二三線城市，房?jī)r(jià)也在大漲。

　　回顧2009年瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)，土地、房產(chǎn)、金融、資本等市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)程度前所未有地緊密，這說(shuō)明我國(guó)正處在土地資本化的過(guò)程中，土地作為資本的作用越發(fā)明顯，人們看到了些許風(fēng)險(xiǎn)，多了一份擔(dān)憂。

　　在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國(guó)內(nèi)信貸相對(duì)寬松的背景下，土地交易市場(chǎng)投機(jī)性大增，如果開(kāi)發(fā)商再將土地進(jìn)行資本化運(yùn)作，頻頻高價(jià)搶地，泡沫便會(huì)被迅速吹大，對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成傷害。

　　是泡沫，總要破滅。

　　香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港經(jīng)濟(jì)，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)國(guó)際金融危機(jī)……

　　雖然還沒(méi)有確切的數(shù)據(jù)證明，我國(guó)樓市特別是一線城市的樓市夾帶了多少泡沫，但其價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了居民購(gòu)買(mǎi)力水平，金融風(fēng)險(xiǎn)快速積聚，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎？一旦人們的預(yù)期發(fā)生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場(chǎng)，誰(shuí)有力量接盤(pán)這虛幻的繁榮？

　　以土地政策參與宏觀調(diào)控，是我國(guó)在特殊國(guó)情下實(shí)行的重大管理創(chuàng)新。政府可以通過(guò)土地政策的制定和實(shí)施，實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的目標(biāo)。調(diào)控好土地市場(chǎng)尤其是土地供應(yīng)，就可能調(diào)控勞動(dòng)力、資金、原材料、能源和其他資源的投入量和投入方向，實(shí)現(xiàn)資源的綜合優(yōu)化配置，最終有效調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　2003年以來(lái)，土地政策在宏觀調(diào)控中的作用逐步加強(qiáng)，在“地根”、“銀根”同時(shí)緊縮的政策作用下，宏觀調(diào)控具體目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，2005年—2007年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)均實(shí)現(xiàn)了10%以上的增速，土地“閘門(mén)”的作用功不可沒(méi)。正因?yàn)槿绱�，人們�?duì)政府通過(guò)運(yùn)用好土地杠桿的調(diào)控機(jī)制，遏制部分城市畸高的房?jī)r(jià)多了一份期待。

　　從理論上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由供需決定的，土地供應(yīng)增加并按期得到開(kāi)發(fā)，房子就多了，價(jià)格也就下來(lái)了。但事實(shí)并非如此。2007年是土地供應(yīng)最多的年份之一，2008年特別是2009年,為保證擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生項(xiàng)目落地，全國(guó)土地供應(yīng)量與2007年基本持平或略有增長(zhǎng)，三年來(lái)供應(yīng)大量土地應(yīng)該不斷形成住房有效供給，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的正面影響，然而，房?jī)r(jià)的瘋漲證明，簡(jiǎn)單地增加供地?cái)?shù)量并不能遏制房?jī)r(jià)瘋漲。

　　在2009年的土地出讓市場(chǎng)中，絕大部分城市采取了單純的“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式，助長(zhǎng)了“地王”頻現(xiàn)，推高了人們對(duì)樓市漲價(jià)的預(yù)期，怎樣運(yùn)用土地政策來(lái)提高宏觀調(diào)控的效果，仍是非常嚴(yán)峻的問(wèn)題。一方面要增加土地供應(yīng)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，改革完善土地出讓的招拍掛制度，規(guī)避“天價(jià)地”所帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，同時(shí)可采取需求側(cè)管理，限定最終房屋戶型、結(jié)構(gòu)，甚至價(jià)格，來(lái)抑制不合理的需求，干預(yù)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)保障房供地量要足，位置要合理。另一方面，嚴(yán)厲打擊囤地行為，防止地產(chǎn)投機(jī)，逾期不開(kāi)發(fā)的土地一律無(wú)償收回。

　　更應(yīng)當(dāng)看到，在現(xiàn)行土地制度框架下，地方政府用于城市建設(shè)的資金主要來(lái)自土地出讓的收入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅收，地方“借地生財(cái)”現(xiàn)象依然突出，而以土地作擔(dān)保的銀行貸款也占了城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的大部分資金。如何逐步減少地方財(cái)政對(duì)土地的依賴，優(yōu)化中央、地方多級(jí)土地調(diào)控機(jī)制，是當(dāng)前亟須解決的課題。土地政策要真正發(fā)揮“威力”，還要與產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣政策密切配合，宏觀調(diào)控才能收到預(yù)期效果。（于猛）