日美地產(chǎn)泡沫的前車之鑒

時(shí)間:2010-03-30 08:48　　　來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人于3月26日就房地產(chǎn)信貸問(wèn)題發(fā)表講話稱，已對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提出四大防控要求，包括禁止對(duì)囤地捂盤的地產(chǎn)商發(fā)放新增貸款，查處其重復(fù)抵押?jiǎn)栴}，對(duì)78家退出地產(chǎn)的央企相關(guān)貸款項(xiàng)目不予授信，監(jiān)測(cè)查處貸款違規(guī)流入股市、房市。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也表示，已經(jīng)注意到房地產(chǎn)方面的挑戰(zhàn)，正在密切檢測(cè)資產(chǎn)的泡沫。而本來(lái)已經(jīng)重啟在即的房地產(chǎn)上市公司權(quán)益類再融資計(jì)劃再次受阻�？梢哉f(shuō)，整個(gè)中國(guó)監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)泡沫可能引發(fā)的銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，處于全面戒備狀態(tài)。

　　但這種全面堵截的方式，收效甚微。全面限制房地產(chǎn)行業(yè)資金流入，勢(shì)必不能增大市場(chǎng)房地產(chǎn)供應(yīng)，而與此同時(shí)，個(gè)人房貸依然是中國(guó)銀行業(yè)所爭(zhēng)搶的主要業(yè)務(wù)，被視為優(yōu)良資產(chǎn)，因此房地產(chǎn)供需失衡的局面，沒(méi)有在根本上得到改善。一旦讓信貸資金過(guò)多流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，后面出現(xiàn)地產(chǎn)公司倒閉潮和退房潮，銀行出現(xiàn)大面積壞賬，銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范則成為難事。

　　日本和美國(guó)歷史上兩次大規(guī)模的房地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)，亦可成為今日的中國(guó)銀行業(yè)的借鑒。

　　從1986年開始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價(jià)格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國(guó)的地價(jià)總額為美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。日本一再放松銀根，使利率創(chuàng)下了歷史新低，導(dǎo)致過(guò)剩資金大量流入股市和不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤(rùn)，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項(xiàng)目，無(wú)節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長(zhǎng)了泡沫的形成。1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開始破滅，房?jī)r(jià)大幅回落。

　　同樣20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)也曾發(fā)生過(guò)由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)，集中在主營(yíng)房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸會(huì)，其后波及到商業(yè)銀行。儲(chǔ)貸會(huì)在美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40％，住宅抵押貸款市場(chǎng)份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要力量。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，各種條例的取消也使儲(chǔ)貸會(huì)喪失利率優(yōu)勢(shì)，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25％猛增到1990年6.54％，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲(chǔ)貸會(huì)則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來(lái)最低的利率和低收入增長(zhǎng)率，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了與房主收入增長(zhǎng)率相反的趨勢(shì)，美國(guó)再次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。而這次泡沫到2008年開始破裂，最后演變成沖擊全球的次貸危機(jī)。

　　仔細(xì)分析日本、美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤引發(fā)的金融危機(jī)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有不同。在1980年代的日本、美國(guó)地產(chǎn)泡沫中，商業(yè)銀行的信貸資金給地產(chǎn)泡沫提供了足夠的燃料。譬如日本，在1986年之后，銀行信貸資金的一半左右流入地產(chǎn)領(lǐng)域，而1990年地產(chǎn)與股票價(jià)格的下跌給日本帶來(lái)的財(cái)富損失，就造成了1500萬(wàn)億日元的損失，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于日本全部個(gè)人金融資產(chǎn)的總和。

　　在2001年之后的美國(guó)地產(chǎn)泡沫中，商業(yè)銀行的行為相對(duì)較為謹(jǐn)慎。有關(guān)地產(chǎn)投機(jī)的主要載體，都是在次級(jí)抵押貸款證券上面。這實(shí)際上是商業(yè)銀行將房地產(chǎn)信貸按揭業(yè)務(wù)資產(chǎn)證券化后的產(chǎn)物，從某種意義上說(shuō)，商業(yè)銀行通過(guò)這種方式轉(zhuǎn)嫁了自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)，而讓全球投資者分?jǐn)偂Ｔ跇?biāo)普3A評(píng)級(jí)的指引下，連華爾街投行也抵擋不住誘惑，瘋狂炒作金融衍生品。最后地產(chǎn)行情崩盤，首當(dāng)其沖倒閉的就是華爾街投行，其次就是耐不住誘惑最后投身衍生品炒作的商業(yè)銀行。

編輯:馬迪