房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)充分聽取民意

    1月26日出臺(tái)的“國八條”中規(guī)定：2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格的控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

    近期各地陸續(xù)公布了各自的房價(jià)控制目標(biāo)，但大部分城市規(guī)定：今年新建住房價(jià)格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。這就意味著，這些城市的房價(jià)漲幅上限范圍在10%-15%之間。也有個(gè)別城市的限高較小，比如蘭州規(guī)定房價(jià)漲幅不能超過9%。

    值得關(guān)注的是北京。3月29日晚北京公布的目標(biāo)是：今年北京新建普通住房價(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。這是第一個(gè)提出房價(jià)“降”的城市，也因此得到了社會(huì)輿論的認(rèn)可和支持。但也有值得探討的地方，比如只規(guī)定普通住房（普通住房包括經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、限價(jià)房以及戶型140平米以下、容積率1以下的普通商品住宅）不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價(jià)格放開了。況且，普通住房成交均價(jià)的漲跌，主要跟供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，今年北京保障房供應(yīng)量很大，這會(huì)拉低均價(jià)。

    但不管怎么說，北京還是表達(dá)了不讓普通住房價(jià)格上漲——這樣一種積極態(tài)度。這是值得其它城市參考和學(xué)習(xí)的。更須關(guān)注的是，與北京公布房價(jià)的同一時(shí)間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會(huì)的意見，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰犎∩鐣?huì)的意見，并根據(jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

    這一信號(hào)意義重大。此前各地多以GDP和居民收入增幅為房價(jià)控制目標(biāo)，被網(wǎng)民戲稱為“漲價(jià)目標(biāo)”。實(shí)際上，制定房價(jià)控制目標(biāo)，并沒有直接涉及住宅市場的供應(yīng)和需求，不會(huì)從根本上改變市場運(yùn)行方向。但人們的心理預(yù)期很重要，如果大家都認(rèn)為地方政府不愿意降房價(jià)，房價(jià)還會(huì)上漲，那么這種預(yù)期會(huì)使很多需求沖進(jìn)市場，甚至包括投資投機(jī)性需求。這就與調(diào)控方針相悖了。

    從中長期來看，房價(jià)漲幅與居民收入漲幅相匹配，無可厚非。但在當(dāng)前國家大力調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價(jià)的特殊背景下，這么做有失偏頗。各地都有意無意中，忽視了“國八條”中要求各地制定房價(jià)控制目標(biāo)是參照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很簡單，如果今年房價(jià)漲幅基本與各地收入增長一致，則所謂的“房價(jià)上漲過快”城市居民的住房支付能力沒有任何提高。只有收入漲幅明顯大于房價(jià)漲幅，才會(huì)使部分高房價(jià)城市民眾的購房能力得到提高。

    實(shí)際上，衡量居民住房支付能力的最佳指標(biāo)是房價(jià)收入比。近年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買套住宅，其實(shí)質(zhì)就是確立將房價(jià)收入比作為衡量房價(jià)是否合理的參照系。對于房價(jià)收入比，筆者近幾年進(jìn)行了持續(xù)研究，認(rèn)為隨著我國住房信息統(tǒng)計(jì)制度的趨于完善，全國和各地都應(yīng)考慮將房價(jià)收入比列為衡量房價(jià)是否合理的標(biāo)尺，至于合理區(qū)間，全國可以設(shè)定為6-7，不同層級(jí)的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。

    房價(jià)收入比的指標(biāo)體系的研究和構(gòu)建，需要一個(gè)過程。就當(dāng)前而言，既然住建部已要求各地聽取民意，酌情調(diào)目標(biāo)，那么3月30日之前沒有公布房價(jià)控制目標(biāo)的城市，可能會(huì)適度調(diào)低目標(biāo)；已經(jīng)公布的城市可能面臨重新調(diào)整目標(biāo)的尷尬，估計(jì)那些被國家認(rèn)定為“高房價(jià)”的城市，尤其是東部一二線城市，可能會(huì)被迫調(diào)低目標(biāo)。征求民意、調(diào)整目標(biāo)需要過程，一季度末出臺(tái)最終方案，恐怕來不及了。但一個(gè)更加合理的房價(jià)控制目標(biāo)，花點(diǎn)時(shí)間征求民意和決策，還是值得的。（上海易居房地產(chǎn)研究院　綜合研究部部長 楊紅旭）