樓市調(diào)控需有新思路

　　往年成交淡季的6月，如今多數(shù)一二線城市新建住宅成交量再創(chuàng)一年多來(lái)新高。“量先價(jià)后”，新高引發(fā)人們對(duì)樓市調(diào)控的憂慮。溫家寶總理前日再次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。住建部也表示，對(duì)樓市調(diào)控力度不放松，并將對(duì)執(zhí)行政策不力者問責(zé)。

　　近期樓市成交創(chuàng)新高的原因，有人認(rèn)為是減息的結(jié)果；有人覺得是對(duì)樓市調(diào)控的微調(diào)所致；有人則歸結(jié)為部分地方對(duì)限購(gòu)政策落實(shí)不力。卻很少有人思考：兩年半的樓市調(diào)控思路是否有值得反思和完善的地方，樓市調(diào)控應(yīng)該有什么新思路？ 

　　對(duì)近年樓市的過(guò)熱，許多人以為投機(jī)性需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因，因此才有圍繞“限購(gòu)令”的博弈。投機(jī)指“把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)從價(jià)差獲利的交易行為”。沒有價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)作為前提，誰(shuí)敢動(dòng)用幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)巨資高價(jià)入市炒樓？其實(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程引發(fā)的巨大剛性需求和有限的土地供給的巨大矛盾才是房?jī)r(jià)上漲的主推力，投機(jī)性需求只是一個(gè)助推力而已。近10年間中國(guó)年均城鎮(zhèn)化速度達(dá)1.2%。按此估算，城鎮(zhèn)人口年均將增加近1600萬(wàn)，按城鎮(zhèn)人均建筑面積35平方米的小康社會(huì)目標(biāo)，每年僅新增城鎮(zhèn)人口就有5.6億平方米的巨大住房需求。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速使耕地逐年減少，目前中國(guó)人均耕地面積僅為世界平均水平的40%，耕地總面積僅約為18.26億畝，逼近18億畝耕地紅線，土地供需矛盾非常突出。

　　因此，對(duì)降房?jī)r(jià)應(yīng)建立新思路：第一、充分認(rèn)識(shí)高房?jī)r(jià)是多種復(fù)雜因素長(zhǎng)期交互作用形成，調(diào)控難以短期見效，樓市調(diào)控目標(biāo)要立足價(jià)格長(zhǎng)治久安，而不是短期效應(yīng)。限購(gòu)雖短期抑制了房?jī)r(jià)上漲，而從長(zhǎng)期看，卻必須思考一旦限購(gòu)令取消后的政策銜接問題，否則，可能會(huì)為房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。因?yàn)橄拶?gòu)向人們傳遞的信息是：住房是稀缺商品，強(qiáng)化了人們漲價(jià)預(yù)期、購(gòu)買欲望和惜售心理，使本不想買房的也產(chǎn)生購(gòu)買欲望。

　　第二、剛性需求旺盛，土地供給卻難以大幅度增加，解決樓市供求關(guān)系失衡主要應(yīng)從觀念和政策上引導(dǎo)居民尤其是缺乏購(gòu)房能力的年輕人轉(zhuǎn)向租房。當(dāng)下，對(duì)房?jī)r(jià)怨氣最大的是剛參加工作幾年的大城市年輕人，電視劇《蝸居》據(jù)稱因反映了其心聲受到熱捧，卻少有人思考這一問題的合理性：如果大學(xué)畢業(yè)幾年就能在標(biāo)榜為國(guó)際化大都市的“北上廣”買得起房，早已不堪重負(fù)的“北上廣”人口會(huì)膨脹到何種地步！政府有能力滿足急劇增長(zhǎng)的人口住房需求嗎？春晚小品節(jié)目《新房》中有句臺(tái)詞“房子不重要，有愛才有家”如今成為社會(huì)流行語(yǔ)。其實(shí)，在同樣人多地少、住房困難的日本，人們?cè)缇兔靼住坝蟹坎皇羌遥�有愛才有家”的道理。年輕人租房借房結(jié)婚是再正常不過(guò)的社會(huì)普遍現(xiàn)象，其比例高達(dá)60%以上。從沒有人把它當(dāng)作“熱點(diǎn)問題”談?wù)摗?

　　第三、盡快建立完善的保障房建設(shè)和分配體系。住房具有經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能。經(jīng)濟(jì)功能主要著眼于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，社會(huì)功能則注重保障人的基本居住權(quán)利。1998年房改政策設(shè)計(jì)，保障房曾被賦予重要作用，但后來(lái)過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，使住房過(guò)度商品化，保障房建設(shè)滯后，推高了房?jī)r(jià)，只好靠打壓市場(chǎng)價(jià)格來(lái)滿足民眾對(duì)住房需求。如今必須重新思考如何強(qiáng)化保障房的制度設(shè)計(jì)問題，依靠完善的保障房體系滿足普通民眾的住房需求。（林文俏 廣東商學(xué)院教授）