澳大利亞住房市場還能“牛”多久

　　在歐美住房市場依然蕭條的背景下，澳大利亞住房價格維持在相對高位。伴隨近期澳央行收緊銀根，一些市場機構(gòu)預(yù)期，當?shù)胤慨a(chǎn)市場在經(jīng)歷數(shù)年牛市之后，可能存在泡沫破滅風(fēng)險。對此，澳政府和央行一直齊聲否認。

　　然而，據(jù)當?shù)孛襟w日前披露，澳大利亞政府內(nèi)部就市場走勢的研判并非鐵板一塊，兩名財政部官員今年早些時候甚至就“泡沫”問題展開爭論。在澳元升值、多空雙方角力之際，此消息進一步引發(fā)市場對房價走勢的猜測。

　　“屋子里的大象”

　　據(jù)《澳大利亞人報》周末版報道，澳財政部宏觀金融部門官員菲爾·加頓今年早些時候在一份內(nèi)部傳閱的文件中闡述家庭債務(wù)水平影響住房市場等問題，結(jié)果遭到財政部國內(nèi)經(jīng)濟部門官員史蒂夫·莫林的質(zhì)疑。莫林認為，研判房產(chǎn)市場，不應(yīng)避重就輕，而應(yīng)該更多關(guān)注住房價格驟降的風(fēng)險。

　　莫林把這一市場風(fēng)險比作“屋子里的大象”，認為可能給經(jīng)濟招來大麻煩。他說，澳大利亞住房價格水平在2000年之后的三、四年間上漲了50％至60％，而市場基本面卻基本沒有發(fā)生變化，這不能不引起警惕。

　　他說，泡沫破裂的風(fēng)險可能來自“外部沖擊”，也可能來自家庭支付能力、債務(wù)水平和市場預(yù)期的變化。這些因素一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，極可能引發(fā)動蕩。

　　“牛市”能持續(xù)多久

　　加頓則認為，2000年之后住房市場連續(xù)數(shù)年的“大牛市”反映了基本面的改善。針對莫林的“泡沫說”，他反駁說，澳大利亞住房市場泡沫不可能持續(xù)多年而不破，因此市場并不存在泡沫。

　　對此，莫林表示，時間長短不能作為衡量市場是否存在泡沫的標準。他指出，人們總愛用基本面解釋價格上漲，這成為泡沫在較長時間內(nèi)存在的重要因素。譬如，英國的房地產(chǎn)泡沫就持續(xù)了大約10年，期間所謂基本面堅實的論調(diào)不斷推高房價，直至泡沫破裂。

　　莫林的擔(dān)憂不完全是危言聳聽。近三年以來，澳大利亞住房平均價格上漲了20％。澳大利亞統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，受信貸收緊、澳元升值等因素影響，今年第三季度，澳全國住房平均價格同比僅上漲0．1％，除墨爾本、珀斯和達爾文之外的主要城市房價均下降。

　　一些分析人士推測，這可能意味著經(jīng)歷多年牛市的澳大利亞住房市場已迎來拐點。然而，不少分析人士認為，在澳經(jīng)濟增勢強勁的背景下，住房市場不大可能發(fā)生崩盤。