2010年房地產(chǎn)調(diào)控五大猜想：打擊囤地或出新規(guī)

　　淡季開局的2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來(lái)了國(guó)家宏觀調(diào)控的最強(qiáng)音。

　　繼2009年12月底中央密集出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策以來(lái)，1月10日，一份被稱作“國(guó)十一條”(即國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，下稱《通知》)的綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。

　　這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面加快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　而調(diào)控的具體實(shí)施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)管理等多個(gè)方面，關(guān)系到財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土資源部、國(guó)資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)相關(guān)部門將會(huì)出臺(tái)具體落實(shí)的細(xì)則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會(huì)接踵出臺(tái)。

　　在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策的未來(lái)細(xì)節(jié)，為學(xué)界和市場(chǎng)留下了巨大的猜想空間。

　　猜想一：

　　進(jìn)一步提高二套房首付比例

　　記者注意到，《通知》中，之前一度執(zhí)行的二套房貸優(yōu)惠政策沒(méi)有再被提及。而“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的明確規(guī)定，讓被猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。

　　“嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，明確首付比例，此舉在于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性住房需求。在目前市場(chǎng)情況下，出臺(tái)這樣的規(guī)定非常及時(shí)�！� 中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室況偉大教授向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》評(píng)述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國(guó)樓價(jià)持續(xù)飆升時(shí)就已出臺(tái)。2007年9月底，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中就對(duì)二套房首付比例為40%、利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍做出了明確規(guī)定。

　　但是2008年底爆發(fā)的金融危機(jī)，讓中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)由“�！鞭D(zhuǎn)“熊”，政策的調(diào)控方向也隨之發(fā)生了變化，地方政府和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，此前規(guī)定的“首付比例不得低于40%”的政策規(guī)定在執(zhí)行過(guò)程中的靈活性增大了許多，一些地方二套及二套以上購(gòu)房貸款首付低于40%的現(xiàn)象比比皆是，貸款利率也有所降低。

　　此次調(diào)控再提“老政策”，在銀行業(yè)人士看來(lái)，依然會(huì)讓銀行和投資、投機(jī)購(gòu)房者有機(jī)可乘。

　　“此次《通知》僅僅規(guī)定二套房貸首付四成以上，利率則按央行的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，沒(méi)有提及新的利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這就使得銀行由于具有更大的放貸動(dòng)力和更為靈活的政策把控力，往往在利率上會(huì)執(zhí)行最為優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。銀行可以根據(jù)不同客戶需求，二套房貸有可能執(zhí)行7折利率的底線，也可以高過(guò)基準(zhǔn)利率的1.1倍，為銀行以利率優(yōu)惠來(lái)拉攏客戶提供了空間，對(duì)投機(jī)購(gòu)房提供便利�！比A夏銀行一位工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　除了銀行界的質(zhì)疑聲，一些業(yè)內(nèi)人士也提出此次出臺(tái)的信貸調(diào)控手段并不嚴(yán)厲，“再提高二套房及以上購(gòu)房者的首付款比率”的呼聲再起。

　　“按揭貸款是投機(jī)者的金融杠桿，要遏制投機(jī)首先要去掉這一杠桿。避免房地產(chǎn)投機(jī)者的最好方式是對(duì)已認(rèn)定的二套房，在首付40%的基礎(chǔ)上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房貸，只允許全資買入，這樣就能從根本上避免投機(jī)者或熱錢通過(guò)購(gòu)房的方式，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和政府。”國(guó)家一級(jí)建造師、北京科技大學(xué)沈家文博士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》分析。

　　記者注意到，在《通知》出臺(tái)后的第三天，信貸政策從緊的信號(hào)已經(jīng)發(fā)出。1月13日，央行發(fā)布消息，決定從1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來(lái)，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

　　“除了已經(jīng)出臺(tái)的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，信貸政策還有可能在今年一、二季度進(jìn)一步收緊，不排除在年內(nèi)出臺(tái)進(jìn)一步提高二套房首付比例等措施。”上述華夏銀行工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

　　來(lái)自官方的信息似也可對(duì)此印證。在1月13日國(guó)新辦舉辦的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”新聞發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上的帶有投資和投機(jī)性的，也就是為了未來(lái)出售和價(jià)值增值而購(gòu)買住房的行為，要實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。”

　　猜想二：

　　物業(yè)稅開征 技術(shù)上可行

　　記者注意到，《通知》在收緊二套房貸的同時(shí)還明確，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，關(guān)于房地產(chǎn)的稅收，已經(jīng)出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅和契稅分為普通住宅和非普通住宅兩種，也是有差別化的。除此之外，之前出臺(tái)的對(duì)二手房的稅收優(yōu)惠政策，已在不久前予以取消。

　　2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析認(rèn)為，政策新變化也是劍指高房?jī)r(jià)。

　　營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限的調(diào)整，對(duì)二手房交易產(chǎn)生了一定的影響。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年元旦后7天，北京二手房成交量?jī)H1912套，環(huán)比2009年12月的9153套下跌超過(guò)80%，且較市場(chǎng)非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2010年一季度北京二手房市場(chǎng)成交量整體降幅在50%左右。

　　盡管二手房降幅增大，但在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限的調(diào)整對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用有限。國(guó)家稅務(wù)總局一位專家接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，“個(gè)人賣二手房肯定不是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，首先得有錢能買得起房，有房住之后，才會(huì)再把另一套房出售。但是大多數(shù)家庭都沒(méi)有這個(gè)條件�！�

　　上述稅務(wù)專家告訴記者，目前已經(jīng)有多個(gè)環(huán)節(jié)在對(duì)房地產(chǎn)征稅：在交易環(huán)節(jié)，有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅；在持有環(huán)節(jié)，有房產(chǎn)稅、成本土地使用稅；在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，有營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅；此外還有企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及名目繁多的收費(fèi)。

　　記者注意到，在剛剛發(fā)布的《通知》中，關(guān)于是否開征物業(yè)稅、何時(shí)開征物業(yè)稅只字未提。而之前，“物業(yè)稅”這一字眼屢屢出現(xiàn)在國(guó)家的相關(guān)政策文件中。

　　2003年，中共中央《關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》提出：在條件具備的時(shí)候?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)地取消有關(guān)稅收的改革方案。

　　從2003年5月開始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局分3批，在北京、遼寧、河南、深圳等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)(也稱“空轉(zhuǎn)”)。

　　2009年5月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》中提出，要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

　　截至目前，物業(yè)稅在試點(diǎn)城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多，但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時(shí)開征物業(yè)稅”的討論中。

　　在2009年年底舉行的一次財(cái)稅論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華表示，目前物業(yè)稅開征“從技術(shù)上看是可行的”。此番言論被解讀為物業(yè)稅開征在即。

　　“物業(yè)稅增加了房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的持有成本，會(huì)在很大程度上影響人們對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)房需求，但是開征需要的條件也比較多�！敝袊�(guó)社科院價(jià)格與稅收研究室副主任張斌告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，要開征物業(yè)稅，稅務(wù)局首先要掌握所有人名下的房產(chǎn)信息，如果按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，還要掌握這些按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估的信息；其次，物業(yè)稅還牽扯到怎么設(shè)置免征額或者稅基，到底哪些人應(yīng)該交物業(yè)稅，哪些人可以免交。

　　張斌進(jìn)一步表示，物業(yè)稅開征前期需要做的工作量非常大，這也是為什么許多地方空轉(zhuǎn)試點(diǎn)這么多年，也是一直在摸索建立數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，遲遲不予開征的原因。 “事實(shí)上，物業(yè)稅從‘空轉(zhuǎn)’到‘實(shí)轉(zhuǎn)’，并不像人們想象得那么容易，還有相當(dāng)長(zhǎng)且艱難的博弈過(guò)程。”

　　開征物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)快速上漲，在財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康看來(lái)是釜底抽薪的辦法，他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“主要是保有環(huán)節(jié)的稅收，比如物業(yè)稅的開征�，F(xiàn)在物業(yè)稅其實(shí)是缺失的，但這是下一步的改革方向。具體什么時(shí)候開征，目前并沒(méi)有開始時(shí)間表�！�

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從相關(guān)人士處獲悉，目前稅務(wù)總局已經(jīng)著手?jǐn)M定開征物業(yè)稅的可操作方案，具體實(shí)施的時(shí)間初步定在“十二五”期間，在2011年前后選擇城市進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。

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