樓市進入兩會敏感期
地方兩會已經(jīng)進入尾聲，房價、樓市無疑是今年地方兩會焦點問題之一，限購、房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)是話題的中心。3月，全國兩會就要拉開帷幕，今年兩會期間，房地產(chǎn)話題會不會比去年還熱？兩會后房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會加碼？兩會會不會又成為房地產(chǎn)問題的“博弈場”？
“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。地方兩會是地方民意的聚集，是地方大事的民主決策。先于全國兩會召開的地方兩會，無論在議題設(shè)置上，還是在實質(zhì)決策上，都會對全國兩會產(chǎn)生重要影響。地方兩會關(guān)于樓市的表態(tài)，也極有可能為全國樓市政策走向打下基調(diào)。
從目前來看，地方關(guān)于2011年樓市的表態(tài)，都是在正面呼應(yīng)“新國八條”。這也說明，“新國八條”對地方政府更加明確的樓市調(diào)控要求已經(jīng)開始發(fā)酵，樓市調(diào)控將逐步擺脫“中央熱、地方應(yīng)付”的狀態(tài)，開始向縱深方向發(fā)展，隨著整個國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的深入發(fā)展，中央和地方在樓市調(diào)控方面的合力也會越來越大，房價回歸理性、房地產(chǎn)行業(yè)回歸滿足居民居住需求，已是不可抵擋的趨勢。
縱觀中國的房地產(chǎn)市場，總體來看是牛多熊少，因此，調(diào)控的聲音幾乎不絕于耳。近年來，除了2008年金融危機導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場短暫熊市之外，其他年份的調(diào)控政策出臺呈現(xiàn)出大致的規(guī)律性。
第一階段：從中央經(jīng)濟工作會議召開到全國兩會結(jié)束，中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，人們紛紛預(yù)測全年房價走勢，輿論圍繞中央政策集中一處，調(diào)控效果曇花一現(xiàn)。第二階段：調(diào)控政策出臺兩月之后，輿論開始分散，房地產(chǎn)商及其利益代言人的聲音開始活躍，對調(diào)控政策的各種質(zhì)疑開始冒頭，關(guān)于調(diào)控政策要“被調(diào)整”或者“被取消”的消息不脛而走，于是市場出現(xiàn)所謂的報復(fù)性反彈。第三階段：年中偏后，面對市場上的紛繁輿論和假消息，以及“報復(fù)性反彈”的民意壓力，相關(guān)部門義正辭嚴(yán)地出來辟謠，強調(diào)中央決心，并出臺配套政策或者新調(diào)控政策，市場再次進入觀望期。第四階段：金九銀十，市場對“夏季表態(tài)”的利空消化殆盡，房價和成交量走出一個新的小高潮。
當(dāng)一個循環(huán)走完，人們盤點當(dāng)年樓市的時候，會發(fā)現(xiàn)往往是“風(fēng)聲大雨點小，在高期待中夢碎”，于是期待新的一年有更“給力”的調(diào)控以便圓夢。于是，新的一個循環(huán)又開始了。
2011年的房地產(chǎn)調(diào)控，會走出這一“怪圈”嗎？1月26日晚，國務(wù)院出臺“新國八條”，被稱為“史上最嚴(yán)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，號稱“核武器”的房產(chǎn)稅也利劍出鞘，上海、重慶開始試點。接著，地方兩會召開，一些象征性的表態(tài)和落實細則紛紛出臺。似乎中了“怪圈”的頭，但2011年是否仍在“怪圈”中打轉(zhuǎn)，還需時日觀察。
房地產(chǎn)市場，是一個政策性很強的市場。房價走勢、調(diào)控政策的出臺，歸根結(jié)底是利益的博弈。具體來說，就是五組利益的博弈，一是房地產(chǎn)商與購房者之間的博弈，二是房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟整體之間的博弈，三是中央政府與地方政府之間的博弈，四是地方政府與房地產(chǎn)商之間的博弈，五是政府與百姓之間的博弈。
房地產(chǎn)調(diào)控，關(guān)鍵取決于對“讓房價回到合理價位”的“合理價位”的界定。目前，利益博弈的各方面對“合理價位”都沒有明確的說法，更不用說“共識”了。如果要真正掌握房地產(chǎn)市場調(diào)控的規(guī)律，必須建構(gòu)起“房價、財政收入、經(jīng)濟增長、居民收入”的函數(shù)模型。雖然國外在這方面有一些探索，但具有中國特色的函數(shù)模型，依然在摸索之中。這也就決定了，目前我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不會是“暴風(fēng)驟雨”式的，極有可能延續(xù)著以前的“怪圈”。
